Immobilier au Vietnam pour les étrangers : droits, procédure et prix

Oui, mais seulement le logement, jamais le sol. Selon l'article 17 de la loi sur le logement de 2023, les personnes physiques étrangères autorisées à entrer au Vietnam peuvent posséder un appartement ou une maison individuelle. Le décret 95/2024/NĐ-CP précise les quotas et les pièces à fournir. Le bien doit se trouver dans un projet de logements commerciaux, en dehors des zones qui doivent être protégées pour la défense et la sécurité (article 16). Les provinces publient la liste des projets ouverts aux étrangers.

Quotas : 30 % des appartements, 250 maisons par zone

Un étranger ne peut pas posséder plus de 30 % des logements d'un immeuble (article 19). Quand plusieurs blocs partagent un même sous-sol, le plafond joue bloc par bloc. Pour les maisons, la limite est de 250 maisons par zone de 10 000 habitants, tous projets confondus (décret 95/2024). Une fois le plafond atteint, plus aucun étranger ne peut acheter dans la zone. Une vente au-delà du quota, ou hors projet éligible, n'ouvre pas droit au certificat de propriété et le vendeur doit indemniser l'acheteur.

50 ans de propriété, renouvelable une fois

La propriété d'un particulier étranger ne dépasse pas 50 ans à compter de la remise du certificat (article 20), durée inscrite sur le certificat. Elle peut être prolongée une fois, de 50 ans au plus. Le dossier se dépose auprès du comité populaire de la province au moins trois mois avant l'échéance, avec la demande, une copie du certificat et un passeport portant un cachet d'entrée valide. L'administration dispose de 30 jours pour répondre. Sans prolongation, il faut vendre ou donner le bien à une personne éligible avant le terme, faute de quoi il passe dans le patrimoine de l'État.

Pièces exigées de l'acheteur

Le décret 95/2024 demande un passeport étranger valide portant un cachet d'entrée et une déclaration sur l'absence de privilèges ou d'immunités diplomatiques ou consulaires. Le passeport doit encore être valide à la signature. Aucun visa de long séjour n'est requis pour acheter, mais le bien ne donne aucun droit de séjour : voir l'exemption de visa de 45 jours, l'e-visa ou la carte de résidence temporaire.

Mariage, héritage et revente

Un étranger marié à un citoyen vietnamien résidant au Vietnam relève d'un régime différent, et les sources divergent sur son étendue : faites vérifier votre situation par un avocat local avant de vous engager. Un héritier étranger non éligible ne reçoit que la valeur du bien. La revente à un autre étranger est possible dans la limite des quotas.

Source · Loi sur le logement n° 27/2023/QH15 (articles 16, 17, 19 et 20), décret 95/2024/NĐ-CP du 24 juillet 2024. Texte de la loi : caselaw.vn. Synthèse du décret : LuatVietnam.

Aucune étape ne se saute. Payer avant d'avoir vérifié le projet est l'erreur la plus coûteuse.

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   Vérifier le projet et le quota

   Le projet doit figurer sur la liste provinciale des projets ouverts aux étrangers, et le quota de 30 % (ou de 250 maisons) ne doit pas être atteint. Demandez la confirmation écrite du promoteur.

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   Contrôler le promoteur et les documents

   Licence du projet, permis de construire, état du foncier et litiges éventuels. Un avocat local peut obtenir ces documents. Ne vous fiez pas à la brochure commerciale.

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   Signer le contrat de réservation puis le contrat de vente

   Le contrat de réservation fixe l'acompte. Le contrat de vente est rédigé en vietnamien : faites-le traduire et relire avant de signer, notamment les pénalités de retard de livraison.

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   Payer par virement bancaire

   Payez par une banque vietnamienne agréée et gardez les justificatifs. Gardez les preuves de virement depuis l'étranger : elles serviront aussi à la revente.

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   Régler les taxes et le fonds de maintenance

   Taxe d'enregistrement et fonds de maintenance sont dus avant l'enregistrement ou la remise des clés (détail plus bas).

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   Enregistrer le bien et obtenir le certificat

   L'administration compétente délivre le certificat de propriété (livret rose, « so hong »). Le délai varie selon la province et le promoteur : demandez-le par écrit dans le contrat.

Pour un Français, les règles sont celles de tous les étrangers. Ni régime de faveur, ni exclusion. Deux contraintes pratiques s'y ajoutent.

• Le financement : la plupart des banques vietnamiennes ne prêtent pas aux étrangers non résidents. Les acheteurs paient donc comptant ou selon l'échéancier du promoteur. Un prêt d'une banque française sur un bien à l'étranger se négocie cas par cas.
• Le paiement : il se fait par virement via une banque vietnamienne, pas en espèces. Renseignez-vous auprès de la banque sur les justificatifs d'origine des fonds demandés pour un transfert depuis la France, et sur ceux à conserver pour sortir l'argent à la revente.

Côté France, les revenus et la plus-value d'un bien situé au Vietnam relèvent de la convention fiscale entre les deux pays : voir la fiscalité au Vietnam pour un Français et impots.gouv.fr avant d'acheter. Pour vivre sur place, le coût de la vie et le guide d'expatriation complètent ce guide.

Hanoï dépasse Hô Chi Minh-Ville : 128 millions de dongs le m² contre 112 millions au premier trimestre 2026, selon le ministère de la Construction. Voici les relevés les plus récents que nous avons pu vérifier.

Les sources divergent, car elles ne mesurent pas la même chose : périmètre (ville entière ou centre), type de bien (neuf ou annonces d'occasion) et date. Lisez ces chiffres comme une fourchette, pas comme un prix : un appartement de 60 m² à 3 850 USD le m² représente environ 231 000 USD. Nous n'avons pas trouvé de relevé récent assez fiable pour Da Nang ou Nha Trang. Demandez le prix du projet lui-même.

Les maisons accessibles aux étrangers sont des villas ou maisons de ville dans des projets autorisés : leur prix dépend du promoteur et n'a pas de référence publique. Pour comparer les villes, voir vivre à Hô Chi Minh-Ville et vivre à Hanoï.

Source · Ministère de la Construction, relayé par Tuoi Tre News, 25 avril 2026. Avison Young Vietnam, relayé par VietnamPlus, 13 octobre 2026.

Prévoyez 3 à 4 % de frais en plus du prix si la TVA est déjà dans le prix affiché, et 13 à 14 % si elle s'y ajoute. Ces taux viennent de guides d'agences immobilières (rumavi, Wise) : confirmez-les auprès du notaire.

• TVA : 10 % sur un logement neuf vendu par un promoteur. Demandez si le prix l'inclut.
• Taxe d'enregistrement : 0,5 % de la valeur.
• Fonds de maintenance : 2 % du prix hors TVA d'un appartement, versé avant la remise des clés.
• Notaire : de l'ordre de 0,05 à 0,1 % du prix.
• Avocat : 0,5 à 1,5 % d'après ces guides, à négocier. Pas obligatoire, mais utile pour un contrat en vietnamien.

Exemple : pour un appartement neuf à 200 000 USD hors TVA, comptez 20 000 USD de TVA, 1 000 USD d'enregistrement, 4 000 USD de fonds de maintenance, 100 à 200 USD de notaire et 1 000 à 3 000 USD d'avocat, soit environ 26 000 à 28 000 USD de frais.

À la revente, l'impôt sur le revenu des personnes physiques porte en règle générale sur 2 % du prix de cession, et non sur la plus-value. La situation d'un non-résident reste à confirmer auprès des impôts ou d'un conseiller fiscal avant de signer.

Si vous louez le bien, le revenu locatif est imposé au Vietnam au-delà d'un seuil annuel fixé par la réforme fiscale de 2025, dont l'entrée en vigueur et la base de calcul sont à confirmer. Le propriétaire étranger doit en outre notifier le bail à l'organisme du logement du district avant de le signer (circulaire 05/2024/TT-BXD). Pour la déclaration en France, voir la fiscalité au Vietnam.