Immobilier au Vietnam pour les étrangers : droits, procédure et prix
Depuis la loi sur le logement de 2014, puis celle de 2023 en vigueur depuis le 1er août 2024, les étrangers peuvent légalement acheter un logement au Vietnam sous certaines conditions. Ce guide détaille ce que vous pouvez acheter, la procédure à suivre, les prix par ville et les pièges à éviter.
Un étranger peut-il acheter une maison au Vietnam ?
Oui, mais pas n'importe laquelle et pas en pleine propriété. Depuis la loi sur le logement n° 27/2023/QH15, appliquée depuis le 1er août 2024 avec le décret 95/2024, un étranger peut acheter un appartement ou une maison individuelle dans un projet immobilier commercial autorisé. Il obtient la propriété du logement pour 50 ans à compter de la délivrance du certificat, renouvelable une fois pour 50 ans maximum sur demande auprès du comité populaire de la province. Le terrain, lui, reste hors de portée, et les quotas s'appliquent : 30 % des appartements d'un immeuble au plus, 250 maisons individuelles au plus par arrondissement ou commune.
Dans le détail, voici ce qui est autorisé et interdit.
Autorise
- Appartements : dans les immeubles résidentiels et projets immobiliers approuvés. Maximum 30 % des unités d'un immeuble peuvent être détenues par des étrangers
- Maisons individuelles : dans les projets immobiliers autorisés. Les étrangers peuvent en détenir 250 au maximum par quartier ou commune (unité administrative de niveau local).
- Durée de propriété : 50 ans à compter de la délivrance du certificat, renouvelable une fois pour 50 ans supplémentaires au maximum.
Interdit
- Terrain nu : les étrangers ne peuvent pas acheter de terrain au Vietnam. Seuls les citoyens vietnamiens bénéficient du droit d'usage du sol permanent
- Biens dans les zones restreintes : proximité des installations militaires, frontières, zones de sécurité nationale
- Biens hors projets approuvés : les achats auprès de particuliers dans des zones non autorisées sont interdits
Exception : si vous êtes marié(e) à un(e) citoyen(ne) vietnamien(ne), vous pouvez bénéficier du droit d'usage du sol permanent au nom de votre conjoint(e). De nombreux couples mixtes utilisent cette possibilité pour acheter des terrains et maisons.
Procédure d'achat étape par étape
Vérification d'éligibilité
Assurez-vous que vous possédez un visa valide (e-visa, visa de travail, TRC). Un simple visa touristique suffit pour acheter, mais un visa longue durée est recommandé.
Recherche et sélection du bien
Travaillez avec un agent immobilier local réputé. Vérifiez que le projet est approuve pour la vente aux étrangers et que le quota de 30 % n'est pas atteint.
Signature du contrat de réservation
Versement d'un acompte (généralement 10-20 % du prix). Le contrat doit préciser le statut du bien, la durée du bail et les conditions de paiement.
Paiement depuis un compte bancaire vietnamien
Ouvrez un compte en VND dans une banque vietnamienne. Tous les paiements doivent transiter par ce compte pour des raisons de traçabilité légale.
Signature de l'acte de vente notarié
Chez un notaire agréé. L'acte est rédigé en vietnamien. Faites-le traduire et vérifier par un avocat avant de signer.
Obtention du certificat de propriété (So Do / So Hong)
Le certificat rose (So Hong) est délivré par les autorités locales sous 30 à 90 jours. Il atteste de votre droit d'usage du logement pour 50 ans.
Prix moyens par ville (2026)
Les prix varient considérablement selon la ville, le quartier et le standing du projet :
| Ville / Quartier | Prix au m2 (USD) | Appart. 2 pièces (60-80 m2) |
|---|---|---|
| HCMV - District 1 | 3 000-6 000 | 200 000-450 000 |
| HCMV - Thu Duc | 2 000-4 000 | 130 000-300 000 |
| HCMV - District 7 | 1 800-3 500 | 120 000-260 000 |
| Hanoi - Tay Ho | 2 000-4 000 | 130 000-300 000 |
| Hanoi - Cau Giay | 1 500-3 000 | 100 000-220 000 |
| Da Nang - Centre | 1 200-2 500 | 80 000-180 000 |
| Nha Trang - Bord de mer | 1 000-2 200 | 70 000-160 000 |
Les prix ont augmente de 10 à 20 % par an a HCMV et Hanoi ces dernières années. Da Nang et Nha Trang restent plus accessibles mais connaissent également une hausse soutenue.
Frais annexes a prévoir
- Taxe d'enregistrement : 0.5 % de la valeur du bien
- Frais de notaire : variables, généralement 0.1-0.5 % du prix
- TVA : 10 % (incluse dans le prix affiche pour les projets neufs, mais vérifiez)
- Frais de maintenance : 2 % du prix d'achat, verse à un fonds de maintenance de l'immeuble
- Charges mensuelles : 0.50-1.50 USD/m2/mois selon la résidence
- Avocat : 1 000-3 000 USD pour l'accompagnement juridique (fortement recommandé)
Conseils pratiques
Toujours vérifier le statut légal du projet
Demandez le certificat de construction (Giay phep xay dung), le certificat de conformité incendie, et la confirmation que le projet est autorisé pour la vente aux étrangers. Votre avocat peut obtenir ces documents.
Ne jamais acheter au nom d'un tiers vietnamien
Le « nominee » (acheter au nom d'un ami ou employé vietnamien) est une pratique courante mais illégale et extrêmement risquée. Vous n'avez aucune protection juridique en cas de litige.
Privilégiez les promoteurs réputés
Les grands promoteurs (Vinhomes, Novaland, Masterise, Phu My Hung) offrent plus de garanties sur la qualité de construction, les délais de livraison et la documentation juridique.
Pensez à la revente
Vous pouvez revendre votre bien à un autre étranger ou à un Vietnamien. Si vous vendez à un Vietnamien, le bail de 50 ans est converti en droit d'usage permanent. La plus-value est imposée a 2 % du prix de vente.
Location : un investissement rentable
Les rendements locatifs bruts a HCMV et Hanoi oscillent entre 5 et 8 % par an, supérieurs à la plupart des marchés européens. La demande locative des expatriés reste forte dans les quartiers prisées.
Rappel important : la législation immobilière au Vietnam évolue régulièrement. La nouvelle loi foncière de 2024 apporte des modifications sur les droits des étrangers. Consultez un avocat spécialisé pour des informations à jour avant tout achat.